苏州土拍“低溢价”成交传递啥信号
据苏房网统计，截止10月23日，苏州市区（不含吴江）2018年成功出让住宅类地块46宗。与往年的土拍相比，今年土拍的溢价率较低，像10月16日举行的年内第三次土拍，挂牌的4宗宅地，2宗流拍，1宗底价成交，另一宗溢价率17.21%，算是唯一有些看点的地块了。
纵观今年以来住宅地块的溢价率， 1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。从时间轴上来看，进入2018年后，苏州土地市场的地块成交溢价率有走低的趋势。
地块开发条件高，房企资金压力大
低溢价率、有地块流失，这是今年全国很多城市土拍中都出现的情况。目前苏州的楼市，受调控政策影响，老盘价格涨幅被严格控制，新盘备案价受严格限制，在“坚持遏制房价过快上涨”的今天，房企之间的竞争，更大的已经转移到了土地层面。
7月下旬的土拍，3宗地块因无人报名而流拍，10月中旬，又有2宗地块流拍。记者注意到，位于越溪的一宗宅地，在今年年初首次流拍后，降低了起拍价，但第二次挂牌出让，仍无人竞价。据实探，该地块西侧与规划溪秀路一路相隔有一个较大型的变电站，成片的高压电线十分醒目。地块东南两侧均为高架路，从地块的周边环境来看，有一定的硬伤。而这些，对于想要打造品质标杆住区的开发商而言，拿地会有较多顾虑。
随着土地资源的日渐稀缺，为提高土地的利用率，近几年来，苏州不断提高了地块竞拍的条件，比如要求配建和现房销售。
7月份和10月份流拍的地块，有一个共同点：需要配建幼儿园。有业内人士表示：“地块要求配建、学校或者其他公用设施会增加房地产企业开发成本。在目前的限价、限售等政策调控下，房企拿地更倾向于能够实现高周转的地块。另一方面，由于过去两年大量高价地块因限价限售等原因并未推向市场销售，部分大型房企资金压力较大，这些可能都是引发土地流拍或者低溢价拿地的原因。”
土拍规则升级，对开发要求提高
事实上，土地的流拍和低溢价率情况一直有发生，哪怕是在市场没有调控的情况下。这跟地块本身的竞价要求、地块有无硬伤、地块所在板块的受欢迎程度等都有一定的关系。
先来看看去年土拍的数据。
2017年，苏州市区（不含吴江）全年成功交易了38宗宅地。其中相城区和吴中区均为10宗，苏州工业园区7宗，苏州高新区6宗，姑苏区5宗，平均溢价率为23.2%，最高溢价率达55.26%，较2016年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变。
在成交的这些宅地中，74%都需现房销售。而这些地块大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、临湖、吴中度假区等非中心板块。
地块的竞拍条件不断提高。2017年有一宗地块在挂牌出让时明确：竞买人或其控股股东的公司须为“世界500强企业”，这一要求，直接将中、小型房企拒之门外。
此外，地块配置中还加入了需要有一定比例的人才公寓、或者定向人群销售、限制价等，还有要求纯租赁性质的地块。
进入到10月、11月后，进入竞价流程的重点地块，出让要求比以往更为细致。比如被苏高新以底价竞得的狮山地块，除了提出“全装修”交付外，还规定沿珠江路的住宅房源不得设置开敞阳台，且封闭阳台建筑面积全部计入统计率。另外，地块还在建筑面宽、沿街立面、布局朝向，甚至小区入口形象等方面都提出了细致要求。
万业地块除了要求自带幼儿园外，还在幼儿园的交付时间、小区围墙、建筑面宽、车位配比、户型面积等方面有了更细致的要求，并说明南北地块容积率可统筹平衡，但单独地块容积率须大于2.0，这也意味着后期这两块地不能做“高低配”来分摊容积率。
吴中太湖新城地块不仅要求商业办公与住宅部分须同步建设，还特别说明，在商业办公封顶前，商品住宅预售不得超过住宅总计容面积的70%。剩余部分要在商业办公主体建筑封顶后，才能申请预售许可，还有商业部分不可分割销售或转让，商务部分竣工验收备案5年内不可分割销售或转让等这类严苛的要求。
相比之前的地块拍卖条件，这些细化和升级的要求，在引导开发商后期规范操作的同时，大大增加了地块的开发成本，不断考验着开发商的竞争力。而在这样严苛、细致的地块规划要求下，能够拿下地块的，只有那些资金实力雄厚的品牌开发商，大量中小型房企无力承担。
苏房网数据分析师夏玮芬分析认为：“苏州土地出让系列附带条件的出现，一定程度上确实加大了房企拿地开发的难度，从用地出让阶段就开始了对未来产品的细化要求。但是相当部分要求其实也是规范了城市经营性用地的功能性作用。房企在拿地开发的同时必须也要承担起相应的功能配套重任，比如规模性住宅对区域内幼儿园的配建，比如商住地块商业和住宅开发的节奏要求等等。这也意味着苏州的房地产市场，从土地出让阶段，就以规范和完善整个地段片区的城市化发展为导向。”
房企 “合纵”“连横” “抱团”取暖
而对越来越严苛的地块开发要求，更多的房企业学会了通过“合纵”“连横” 来“抱团”取暖。
过去的土拍市场，房企们大都各自为阵，或者暗中抬杠较量。在进行土地公开拍卖的时候，一旦泄露竞标对象，或是有强烈的拿地意愿，都有可能被其他竞争对手“抬价”，超出预期拿地。
而现在，更多房企学会了通过“合纵”“连横”来“报团取暖”。所谓 “合纵”：即对同一块地，将有意向的房企拉到一起，联合拿地。所谓“连橫”：则是以后期合作开发为诺，先游说其他房企不参与竞拍，从而低价拿地。
无论是“合纵”拿地，还是“连横”开发，都体现了开发商拿地观念的变化——不拿高溢价地。
在苏州房地产市场，房企合作的并不少见。如正荣金辉合作的花漫四季、中交路劲合作的璞玥风华、万科苏高新合作的万科公园里、万科遇见山等，泰禾和华发合作的姑苏院子等等。园区斜塘苏高新地块已被融创收购，传地块在开拍前双方就已有合作意向。
随着市场的变化，在高价地块入市面临巨大开盘压力的情况下，由三家、四家、甚至五家房企“抱团”，联合开发的项目也逐渐增多了。在新盘比较多的苏州高新区浒墅关板块，合作开发的楼盘较为多见，如云栖麓，由碧桂园、光明地产、上坤、绿都、阳光城五大开发商联合打造。翡翠公园，由苏高新地产、蓝光、上坤、万科四家联合；合著花园由金茂、招商、首开、中粮四家央企联手打造。
分析这些合作楼盘，不难发现，之前合作过的，已经磨合的比较好的房企，已经开始有了持续合作的趋势。在面对市场困境的时候，房企们之间的相互竞争并没有那么强烈，更多的则在“抱团取暖，共同抗寒”。（苏报融媒记者 王英）
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纵观今年以来住宅地块的溢价率， 1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。从时间轴上来看，进入2018年后，苏州土地市场的地块成交溢价率有走低的趋势。
地块开发条件高，房企资金压力大
低溢价率、有地块流失，这是今年全国很多城市土拍中都出现的情况。目前苏州的楼市，受调控政策影响，老盘价格涨幅被严格控制，新盘备案价受严格限制，在“坚持遏制房价过快上涨”的今天，房企之间的竞争，更大的已经转移到了土地层面。
7月下旬的土拍，3宗地块因无人报名而流拍，10月中旬，又有2宗地块流拍。记者注意到，位于越溪的一宗宅地，在今年年初首次流拍后，降低了起拍价，但第二次挂牌出让，仍无人竞价。据实探，该地块西侧与规划溪秀路一路相隔有一个较大型的变电站，成片的高压电线十分醒目。地块东南两侧均为高架路，从地块的周边环境来看，有一定的硬伤。而这些，对于想要打造品质标杆住区的开发商而言，拿地会有较多顾虑。
随着土地资源的日渐稀缺，为提高土地的利用率，近几年来，苏州不断提高了地块竞拍的条件，比如要求配建和现房销售。
7月份和10月份流拍的地块，有一个共同点：需要配建幼儿园。有业内人士表示：“地块要求配建、学校或者其他公用设施会增加房地产企业开发成本。在目前的限价、限售等政策调控下，房企拿地更倾向于能够实现高周转的地块。另一方面，由于过去两年大量高价地块因限价限售等原因并未推向市场销售，部分大型房企资金压力较大，这些可能都是引发土地流拍或者低溢价拿地的原因。”
土拍规则升级，对开发要求提高
事实上，土地的流拍和低溢价率情况一直有发生，哪怕是在市场没有调控的情况下。这跟地块本身的竞价要求、地块有无硬伤、地块所在板块的受欢迎程度等都有一定的关系。
先来看看去年土拍的数据。
2017年，苏州市区（不含吴江）全年成功交易了38宗宅地。其中相城区和吴中区均为10宗，苏州工业园区7宗，苏州高新区6宗，姑苏区5宗，平均溢价率为23.2%，最高溢价率达55.26%，较2016年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变。
在成交的这些宅地中，74%都需现房销售。而这些地块大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、临湖、吴中度假区等非中心板块。
地块的竞拍条件不断提高。2017年有一宗地块在挂牌出让时明确：竞买人或其控股股东的公司须为“世界500强企业”，这一要求，直接将中、小型房企拒之门外。
此外，地块配置中还加入了需要有一定比例的人才公寓、或者定向人群销售、限制价等，还有要求纯租赁性质的地块。
进入到10月、11月后，进入竞价流程的重点地块，出让要求比以往更为细致。比如被苏高新以底价竞得的狮山地块，除了提出“全装修”交付外，还规定沿珠江路的住宅房源不得设置开敞阳台，且封闭阳台建筑面积全部计入统计率。另外，地块还在建筑面宽、沿街立面、布局朝向，甚至小区入口形象等方面都提出了细致要求。
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