疯狂的购房诚意金法律人士提醒：诚意金非定金不具有担保效力
□策划：余小文
执行：邓帼梅
“非诚勿扰”日前在汕尾房地产界上演。市区一楼盘发售，购房者要先交50万元诚意金，才有机会参加摇号选房。有市民大呼这一奇葩规定“无诚意”，也有市民表示淡定，认为相比一些楼盘还没拿到预售许可证就收取诚意金，有“诚意”多了！律师提醒，诚意金并非定金，不具有担保效力，购房者在签约时应格外注意。
规则：交50万诚意金方有资格摇号
参加了此次“抽奖买房”的林女士对记者说，早前已看上该楼盘。在开盘前，售楼人员通知她要准备好诚意金。开盘当天一早，她就到该楼盘销售中心，已有很多市民在等候，场面火爆。据其了解，有部分人是从外地赶来的。当天的售楼流程是：上午9时在线登记个人信息，9时30分开启支付功能，销售人员给每个客户一个二维码进行扫描，在成功支付一分钱后，才能把此前准备好的50万元“诚意金”奉上，拿到号才有资格参加线下摇号。
据林女士了解，当天有5000多人意欲购房，600多人成功交了诚意金，最后摇号售出370来套房子。林女士称她很幸运，“中奖”了，并选到心仪的房子。按规定，她在3天内交齐60%的房款。
来购房的市民对50万元诚意金的规定一边是感叹无奈，一边又为能抢到摇号机会兴奋。参加了当天活动的一名市民对记者说，在与其他购房者交流中得知，有的人是在前一天才凑齐这50万元的，银行转账还一度“塞车”。“人傻不代表钱多，当然，也有土豪抢了好几个号参加摇号抽奖。”
有市民说，购房前要筹款，没摇到号又要忙着去办理退款，空忙！没能如愿买到房子的王先生笑称“感觉自己就像个傻子，带上足够的诚意而来，却眼巴巴的看别人中奖，还要办理退款那些啰嗦事。”
市民感叹：“楼市真的疯了，普通市民一房难求！”
销售：客户多准入门槛提高
为什么会产生这种公开抽签+50万诚意金的营销方式？一名销售人员对记者说，主要是这次意欲购房者太多，所以准入门槛比较高，在1分钱抢筹成功后再交50万诚意金参加摇号。
对交了50万元诚意金而又未能摇到号的客户，能顺利办理退款吗？该销售人员说，没有摇到号的客户，公司15天内办理退款。
一房地产人士称，诚意金主要因为某些性价比较高的楼盘，前期意向客户很多，开发商通过收取诚意金的方式来筛选客户；另一方面，开发商可根据缴纳诚意金的先后顺序来确定选房或者摇号选房，以防部分购房者由于没买到房子而“闹事”。“如果购房者前期缴纳了诚意金，但由于各种原因没有买到房子，开发商一般会根据此前的相关约定，退还消费者所缴的相关费用。”他提醒，购房者在缴纳诚意金之前，自己首先要做到心中有数，如果不符合政府的相关政策或自身的经济承受能力，最好不要缴诚意金，免得后期办理退款给自己带来不必要的麻烦。
据了解，该楼盘售价为每平方一万元左右，最小的面积是140多平方，那么，一套房子买下来至少一百多万。
对于该楼盘的售价，翁女士表示，开盘前销售人员已告知。
有市民感叹，仅在两年前，50万元可以在市区较好路段买一套百来平方米的二手房，如今仅够表示“诚意”，接下来，“诚意筹码”还得涨！
律师：法律上没有关于诚意金的定义
汕尾该楼盘的公开抽签+50万诚意金的销售并非首例。记者查阅资料发现，近两年上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等地已开启“抽奖买房”模式，多地出现了中签率超低的现象。今年5月，深圳某楼盘摇号出售，要求购房者先交500万诚意金，而南京等地在摇号前也要先交数十万诚意金。
那么，拿了预售证，开发商收取客户诚意金是否违规？市律师协会会长、广东文宗律师所主任卢若飞表示，法律上并没有关于诚意金的定义。根据房地产交易实践，所谓诚意金，是购房者为了证明买房的诚意而向开发商交付的一笔金额。由于法律上没有对诚意金的规定，诚意金要根据商品房预售合法性和具体合同约定处理。但在现实中，购房者在支付诚意金过程中所签署的诸如诚意金合同等文书往往由开发商单方拟定，内容往往只体现出购房者单方的购房意向，开发商并未作出售房的承诺，并且，开发商往往在这些合同等文书中写明购房者在未选到房屋时，开发商只需无息退款，并且给予其自身一个较长的退款期限，这也是导致退款难、退款时间长的重要原因。
律师提醒，“诚意金”并非定金，不具有担保效力，购房者在签约时应格外注意。
管理：不符合销售条件不得收取预订款性质费用
根据建设部于2001年颁布的《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
另外，2018年6月25日，住房和城乡建设部、中共中央宣传部、公安部等多部门联合发布《住房和城乡建设部、中国共产党中央委员会宣传部、公安部等关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在包括广州、深圳在内的部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，其中打击的违反违规行为包括“在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用”。《广东省建设厅办公室关于开展房地产开发企业违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》（粤建办房函[2009]343号）也有类似规定。
市民：盼相关部门加强监管
有市民对记者说，近几年汕尾房价疯涨，市区该楼盘要求先交纳50万诚意金才能参加摇号，购房者起码知道了售价。去年底他听说市区某楼盘要动工，于是托朋友找到开发商，交了20万诚意金。至今该楼盘具体价格还没有出，他担心价格太高超出承受能力，如果不买的话只能退回诚意金，那就太亏了。“但如果不先交诚意金只作购房登记的话，最后只能挑选别人不要的房子，楼层、朝向、格局等都不理想。”他的朋友看上另一个楼盘，去年也是托关系找到开发商，交了40万诚意金，现在也是价格没出，估计要“过万元一平方”。
受访市民纷纷表示，房地产收取诚意金已是“约定俗成”的行业普遍行为，诚意金从几万到几十万不等，不交就无法买到心仪的楼房，所以明知道是不公平甚至是不受法律保护的交易，但仍无奈地奉上“诚意”。
就愈演愈烈的诚意金问题，市民希望相关部门加强监管。
他山之石
南京：企业不得无理由拒绝意向购房人报名摇号
就公证摇号问题，一些地方出台了相关文件，南京市政府办公厅2017年下发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，第八条明确规定：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
此外，南京市司法局和南京市住房保障和房产局联合下发的《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》中，规定开发企业接受报名时间不得少于1个工作日，不得无理由拒绝意向购房人报名摇号。
南京市政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》第二条规定：达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
长沙：严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金
2018年6月25日长市沙人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第五条规定：严禁销售炒作，对参加楼盘摇号的人数应进行有效控制，优先限购区域内首套刚需购房者摇号、购房。严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金，在取得预售许可前严禁以任何形式组织认筹活动。严禁捆绑销售、变相涨价等违规销售行为。
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定金、订金、诚意金、意向金的特点
1、定金 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。
就商品房买卖而言，如购房者向房屋销售者交纳定金，房屋销售者违约时，定金应双倍返还；消费者违约时，定金不返还。
另外，依据《中华人民共和国担保法》的规定，定金数额不超过主合同标的额的 20%，超过的部分不适用定金罚则。
2、订金 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。订金的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，订金的性质主要是预付款。就商品房买卖而言，房屋销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与房屋销售者协商解决并要求退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
3、诚意金 诚意金并非一个规范的法律概念，仅能表明一方或双方具有签订合同的意向，不具有担保效力。诚意金要根据商品房预售合法性和当事人之间的约定处理。另外，国家明令禁止开发商在取得预售许可证之前以收取诚意金、意向金等形式收取预订款性质费用，因此，若开发商有这种行为，大家一定要谨慎，避免损失。
4、意向金 意向金并非一个规范的法律概念，与诚意金定义差别不大，都仅能表明一方或双方具有签订合同的意向，不具有担保性质。
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