衢州市房屋买卖合同纠纷疑难问题研讨会百位律师“把脉”房产纠纷
记者 丁昊
为进一步提升律师的执业技能和业务水平，结合目前全市房屋买卖合同纠纷高发的实际情况，8月26日上午九点，来自衢州各律所、衢州仲裁委员会、公证处、房产公司和市民代表等上百人，齐聚西区冠发君悦大酒店，举办了“2018年衢州市房屋买卖合同纠纷疑难问题研讨会”。
本次研讨会由衢州市律师协会主办，市律协建筑房地产专业委员会承办，浙江论剑律师事务所协办，研讨会邀请了衢州市中级人民法院审委会委员、三级高级法官骆忠新为大家授课，法官、律师、市民代表等社会各界人士，在现场共同探讨2018年衢州市房屋买卖合同纠纷疑难问题，许多购房者遇到的问题，都得到了解答。
近年房屋买卖合同纠纷案件数量增加
数据显示，近年来，衢州市各法院受理的买卖合同纠纷案件一直处于上升的状态，2017年，仅衢州地区两级法院受理的案件数就高达585件，其中审结案件数528件，今年1至6月份，受理案件数就已有203件。而在2014年，衢州地区两级法院全年受理案件数只有246件。
房屋买卖合同纠纷案件数量增加，原因有许多，大多案件出现的原因都是出卖人无法完成约定的义务，导致纠纷持续发生，案件数量陡增。而今年来，买受人维权意识增强，许多买受人胜诉的案件具有代表性，产生判例效应，导致群体性纠纷数量上升，使某一类型商品房买卖合同纠纷案件凸显。
房屋买卖合同纠纷案件审理中的参考原则
在研讨会上，授课法官向参会人员讲解了房屋买卖合同纠纷案件审理中的四个主要参考原则，引起了大家的关注，这四个原则分别是：
（一）尊重契约自由原则
双方当事人在符合具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规效力性强制规定或社会公共利益的条件下订立房屋买卖合同，是为合法有效的合同，应当受到充分的尊重和保护。
在案件审理中，要站在维护法律严肃性和房地产市场健康稳定发展的高度，严格限制房屋买卖合同无效的认定。要严格区分法律、行政法规中的管理性规定、非效力性强制规定和效力性强制规定，只有在合同违反法律、行政法规中效力性强制规定的情况下，才可确认合同无效。不能在法律、行政法规的规定之外，以维护契约正义为名，否定当事人订立的合同。在具体案件中，要分析当事人诉讼行为的目的，结合法律、行政法规的具体规定，确定合同的效力，避免让法院的判决成为当事人违反诚信谋取不当利益的手段。
（二）合同全面履行原则
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务。该条是对合同全面履行原则的规定。
在房屋买卖合同中，合同全面履行原则要求买受人应按合同约定的时间、方式支付房屋的定金、预付款和剩余房款，出卖人应按合同约定交付房屋、协助办理房屋产权变更登记手续，双方当事人还需按合同约定全面履行次要义务和附随义务。除有单方解除合同的法定或约定条件，当事人一方不得以承担定金罚则或违约责任的方式单方解除合同。
（三）正确区分债权行为和处分行为
2007年颁布的《中华人民共和国物权法》首次确立债权行为和处分行为区分的原则。该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。双方当事人签订房屋买卖合同时，合同即发生拘束力。但由于债权是一种相对权，不具有排他的效力，故房屋产权的变动必须依物权变动中的公示行为，即房屋产权变更登记。上述签订合同的行为即为债权行为，变动房屋产权的行为即为处分行为。
区分债权行为和处分行为的含义在于：一是债权行为即房屋买卖合同是否生效，应依合同法来判断，不能以处分行为是否生效、房屋能否办理变更登记或是否已办理变更登记为判断标准；二是房屋产权的变更，必须以登记为条件，不能认为房屋买卖合同生效就必然发生房屋产权的变更。
（四）维护诚实信用原则
诚实信用是社会主义核心价值观的重要组成部分，也是合同法的帝王原则。诚信原则是要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡，以及当事人利益与社会利益平衡的立法者意志，一方面，这种意志要求主体有良好的行为；另一方面，要求主体有毋害他人的内心意识。
人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中，要全面维护诚实信用原则，通过缔约过失责任、违约责任、惩罚性违约责任等制度的运用，严厉打击房地产市场上普遍存在的只为追逐利益而不守诚信的行为，切实保护诚实守信者的合法权益，凸显对违背诚实信用行为的否定性评价，确保司法裁判符合社会主义道德价值追求，充分发挥司法在引领社会风尚上的重要作用，引导建立诚实信用的房地产交易秩序。
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