政策解读：济宁市人民政府关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批有关问题的批复
日前，济宁市人民政府印发了《关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批有关问题的批复》（济政字〔2017〕140号，以下简称《批复》）。该文件是我市推进“放管服”，完善房地产二级市场发展的一项举措。
一、出台背景
随着房地产市场的不断发展，划拨土地上的房地产转让行为日益增多。但是部分情况下的相关法规制度存在滞后性，与当前我国加强产权保护的政策精神不完全一致，不利于人民群众财产权利的实现，也影响了不动产登记的完善与效率。
目前，我们在工作实践中有以下两个急需处置的问题，一是国有划拨土地上房地产转让时，对登记用途与现行城乡规划的用途不一致的，能否按照原用途办理转让审批手续。不同工作人员基于办理出让手续是否要符合现行城乡规划，是否会不当增加房屋征收成本，是否因出让而难以实施征收两点形成了不同意见，对该类房地产的转让造成了障碍。二是历史上因拆迁等采取划拨用地方式安置的房屋（商业门面房）用地，法律规定其转让需报市政府审批。由于这一类房屋面积小，大多集中在100平方米以下，少部分在200平方米左右，数量多、分布广，与其他房屋共用宗地，按照现行方式，转让时逐宗报市政府审批周期长，不能满足群众需要，影响不动产登记效率。
二、主要内容
《批复》明确了以下两条意见。一是国有划拨土地上房地产转让的，除《城市房地产管理法》第三十八条规定限制情形以外，国土资源部门应当依法给予办理土地使用权出让手续。经征求城乡规划部门意见，登记用途与现行城乡规划不一致的，应当告知其非经城乡规划部门同意不得新建、改建、扩建。已经实际被城市道路（绿化）等公共设施占用的，不纳入出让范围。二是国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让，建筑面积小于300平方米的，可以参照划拨土地上住房转让的规定直接在不动产登记窗口办理。划拨土地上商业服务业用途的房地产转让应当缴纳的土地出让价款，按楼层计算，一层为建筑面积×基准楼面地价×0.4，二层及以上楼层为建筑面积×基准楼面地价×0.2，出让期40年，自缴款日起算。
三、政策依据
依法取得的划拨土地上的房地产转让的，无论是否与现行城乡规划一致，均应当予以支持。主要考虑如下方面： ①法律规定，禁止转让的其他情形应当符合“法律、行政法规规定”，目前没有法律、行政法规规定房地产转让行为挂钩实施城乡规划，即“符合规划”。对申请转让的存量房地产提出符合城乡规划并挂钩实施的要求，涉嫌违反《城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定增设行政许可条件，违法限制当事人转移财产权利，不符合当前行政审批制度改革“放管服”的要求，也不符合2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神。②划拨土地上的房地产转让，属于土地二级市场管理范畴，也是正常的财产权交易行为，国土资源部门依法对此类交易办理出让手续，不属于政府重新组织的供地行为，不涉及城乡规划的实施。③该类存量房地产，既然已经完成不动产登记，说明是符合建设时点时期的城乡规划的，只是建设完成后随着时间的推移，城乡规划作了调整，不存在该建筑物违反规划的问题。该类土地上的建筑物需要改建扩建时，无论是否办理了出让手续，都应当依据《城乡规划法》办理规划许可，不存在因办理出让手续而违反城乡规划的问题。④按照2011年国务院公布施行的《国有土地上房屋征收条例》等规定，在房屋征收冻结通知下发后，除新建、改建、扩建、改变用途、租赁、析产、抵押、分户等不当增加补偿费的行为外，依法不限制房地产转让。对于在实施城乡规划时是否会不当增加房屋征收成本，是否因办理出让手续而难以实施征收的问题，依据《国有土地上房屋征收条例》等法律规定，因公共利益需要征收房屋的，无论其用地方式为划拨还是出让，其补偿标准和征收程序都是一样的，不存在不当增加补偿费的问题。⑤对于不动产统一登记中因划拨土地房地分离的，以及因司法裁定需要协助执行的，如果因此不予办理土地使用权转让手续，不仅不符合法治精神，还会导致经济纠纷等引发的社会矛盾得不到及时解决而日趋尖锐。
国有划拨土地上商业服务业用途的小面积房地产转让，参照房改房上市的做法，规定在不动产登记窗口直接办理，主要是考虑这类事项属于群众身边的“小事”，应当从方便群众、提高办事效率的角度出发，没有必要与大地块用地审批执行统一的审批程序，也能够因此减轻行政审批成本。收取土地出让金的标准直接挂钩基准地价和房屋建筑面积，与土地市场评估价格相当，不再逐个进行评估，减少了此项中介费用以及为此所耗费的时间。
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一、出台背景
随着房地产市场的不断发展，划拨土地上的房地产转让行为日益增多。但是部分情况下的相关法规制度存在滞后性，与当前我国加强产权保护的政策精神不完全一致，不利于人民群众财产权利的实现，也影响了不动产登记的完善与效率。
目前，我们在工作实践中有以下两个急需处置的问题，一是国有划拨土地上房地产转让时，对登记用途与现行城乡规划的用途不一致的，能否按照原用途办理转让审批手续。不同工作人员基于办理出让手续是否要符合现行城乡规划，是否会不当增加房屋征收成本，是否因出让而难以实施征收两点形成了不同意见，对该类房地产的转让造成了障碍。二是历史上因拆迁等采取划拨用地方式安置的房屋（商业门面房）用地，法律规定其转让需报市政府审批。由于这一类房屋面积小，大多集中在100平方米以下，少部分在200平方米左右，数量多、分布广，与其他房屋共用宗地，按照现行方式，转让时逐宗报市政府审批周期长，不能满足群众需要，影响不动产登记效率。
二、主要内容
《批复》明确了以下两条意见。一是国有划拨土地上房地产转让的，除《城市房地产管理法》第三十八条规定限制情形以外，国土资源部门应当依法给予办理土地使用权出让手续。经征求城乡规划部门意见，登记用途与现行城乡规划不一致的，应当告知其非经城乡规划部门同意不得新建、改建、扩建。已经实际被城市道路（绿化）等公共设施占用的，不纳入出让范围。二是国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让，建筑面积小于300平方米的，可以参照划拨土地上住房转让的规定直接在不动产登记窗口办理。划拨土地上商业服务业用途的房地产转让应当缴纳的土地出让价款，按楼层计算，一层为建筑面积×基准楼面地价×0.4，二层及以上楼层为建筑面积×基准楼面地价×0.2，出让期40年，自缴款日起算。
三、政策依据
依法取得的划拨土地上的房地产转让的，无论是否与现行城乡规划一致，均应当予以支持。主要考虑如下方面： ①法律规定，禁止转让的其他情形应当符合“法律、行政法规规定”，目前没有法律、行政法规规定房地产转让行为挂钩实施城乡规划，即“符合规划”。对申请转让的存量房地产提出符合城乡规划并挂钩实施的要求，涉嫌违反《城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定增设行政许可条件，违法限制当事人转移财产权利，不符合当前行政审批制度改革“放管服”的要求，也不符合2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神。②划拨土地上的房地产转让，属于土地二级市场管理范畴，也是正常的财产权交易行为，国土资源部门依法对此类交易办理出让手续，不属于政府重新组织的供地行为，不涉及城乡规划的实施。③该类存量房地产，既然已经完成不动产登记，说明是符合建设时点时期的城乡规划的，只是建设完成后随着时间的推移，城乡规划作了调整，不存在该建筑物违反规划的问题。该类土地上的建筑物需要改建扩建时，无论是否办理了出让手续，都应当依据《城乡规划法》办理规划许可，不存在因办理出让手续而违反城乡规划的问题。④按照2011年国务院公布施行的《国有土地上房屋征收条例》等规定，在房屋征收冻结通知下发后，除新建、改建、扩建、改变用途、租赁、析产、抵押、分户等不当增加补偿费的行为外，依法不限制房地产转让。对于在实施城乡规划时是否会不当增加房屋征收成本，是否因办理出让手续而难以实施征收的问题，依据《国有土地上房屋征收条例》等法律规定，因公共利益需要征收房屋的，无论其用地方式为划拨还是出让，其补偿标准和征收程序都是一样的，不存在不当增加补偿费的问题。⑤对于不动产统一登记中因划拨土地房地分离的，以及因司法裁定需要协助执行的，如果因此不予办理土地使用权转让手续，不仅不符合法治精神，还会导致经济纠纷等引发的社会矛盾得不到及时解决而日趋尖锐。
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