传统“金九银十”楼市销售旺季或将不再
9月即将结束，太原楼市平平，传统的“金九银十”楼市销售旺季或将不再。
虽然近几年来，“金九银十”基本不再延续市场环境好的时候的活跃度，但作为下半年最重要的业绩冲刺节点，在行业强调成交量和资金回笼的当下，开发商仍很看重9月、10月的销售节点，纷纷加速推盘并开启促销通道。目前，太原不少品牌开发商都推出了大幅度的优惠信息，包括恒大、新城等地产公司。
在业内人士看来，“金九银十”期间，以价换量的房企将逐渐增多。但预计今年销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。
低于9折促销吸引购房者
9月份以来，太原市场上最先开启促销的是恒大，折扣优惠覆盖住宅、写字楼、商铺多个业态。具体来说，恒大在售主要项目优惠八九折，绝大多数项目首期支付额降到史上最低，7—8万元就可以下单，甚至还有首付低至3万元的项目，这当中，有些项目额外还可以享受九八折折扣、交一万抵3万、交一万抵5万等。除恒大外，富力、万科、保利等地产先后推出优惠措施。根据付款方式不同，享有的优惠政策也不同。不少项目还推出了部分限量特价房，优惠力度更大。
业内人士表示，9月份是房企冲刺下半年及全年业绩的月份，国庆长假前后各家房企将推出一系列营销活动，每个区域根据销售情况，都会具体制定不同的优惠方式和力度。
某品牌房企营销负责人告诉山西晚报记者，每年“金九银十”，各项目肯定有促销活动，但大家会根据实际销售情况而各有时间节点和力度上的差别。比如上半年销售增幅一般的项目，会将下半年的销售重点放在“金九银十”；年中发力的项目，会把下一次促销时间节点放在年终。
其实不仅是9、10月份，太原不少楼盘早在8月份便开始推盘，让利意愿明显增强。山西晚报记者查阅了克而瑞统计数据，发现全国29个被监控的重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，9-10月间供应量将有显著提升。
业内人士表示，以价换量的房企将会越来越多，很多大房企已经按序时进度完成计划指标，目前还在争取更高的目标，但发展速度有可能放缓。
下月市场预计不会太火爆
从太原市大环境来看，目前优质热门地块的地价已处于较高位置，房企土地储备充足，下半年土地购置也会放缓，资金需求相对稳定，大房企以价换量的需求并不迫切，中小房企即使降价促销效果也不理想，因此促销动作会带来一定效果，但优惠幅度不会太大。此外，全国楼市降温明显，特别是一二线城市的新房市场，“金九银十”业绩平平，销售不复以往火爆局面。
今年下半年以来，全国调控政策持续升级。住建部等七部门在全国包括太原在内的30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，之后监管层再次重申“遏制房价上涨”。在此背景下，根据克而瑞统计数据显示，2018年8月份，受季节性因素影响市场销售情况平稳，全国32家房企合计实现销售5012亿元，与7月份业绩规模相比基本持平，同比仅微增0.1%。
分析人士认为，随着房地产调控“因城施策”的深入，不少房企出现了业绩上涨乏力的现象。太原市近两年量价普遍上涨，今年逐渐出现大型房企上涨速度放缓的迹象。“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。
未来政策不可预知房企看淡市场
一位房企营销负责人说，“在控制房价上涨的主基调下，房企对未来政策不可预知，看淡市场也难免。尽管房企的利润增长情况较好，个别企业甚至出现爆发式增长，但并不能代表今年的整体楼市。当下，调控趋紧、市场高压，房企对于后市的判断并不太乐观，不少房企提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。”
土地成交情况印证了各房企的操作思路。随着楼市调控的深入，土地流标现象逐渐增多。根据某地产研究中心统计数据显示，二线城市连续两个月土地流标创造最近几年纪录，8月份流标土地高达71宗，超过7月份的68宗。
某房企营销负责人说，一线市场活跃度很强，但受调控政策影响很大；三四线没有调控，但市场消费存在非理性因素，量价持续上涨没有支撑。市场出现变化后，三四线城市冷清得会更快。
众多业内人士纷纷预计，未来一年内全国房地产销售将放缓，放缓的原因主要包括银行向购房者放贷的严格监管，以及市场相较于2017年需求转弱。某名盘销售人员坦言，“成交量受政策影响很大，如果不限购、限贷，太原房地产市场的活跃度比现在要好很多。相比周边相邻省份的省会城市，太原市基本属于洼地，依然具有吸引人的优势。”
对太原楼市而言，政策影响效果到底有多大，楼市何时会出现新的拐点，有业内人士预言，可能在四季度或年末会有体现。
房产投资者切记要把账算清楚
经过多轮政策调控的洗礼，市场以及购房者均已变得更加理性，但仍有少数购房者盲目投资房地产。
政策实行限购、限售后，按照正常流程，房屋投资、周转周期将变得更长。以投资一套期房为例，项目需要两至三年的工期，如果顺利的话，交房后最快两年时间拿到房产证。两年之内出售税费较高，市场竞争力低于满两年出手的房屋，所以如果能在市场正常价位出售，很可能需要等6-7年的时间，投资成本回收时间较长。在持有投资房产期间，房子只可以出租回笼资金，而不能销售、不能过户，需要现金时不具备快速变现的能力。按照太原市中小房产投资者的投资规律来看，投资期房至少需要六七年时间。而六七年以后的市场情况具有不可预见性，届时可能会对二手房销售提出更高的门槛，例如限售年限增加、交易转让税费提高等，这些都会让投资炒房承担巨大风险。
与此同时，就太原市房屋租赁市场来说，商品住宅靠出租获得的收益率相对较低。举一个太原市区内较为普遍的例子，一套100平方米的房子售价120万元，月租金2500元，租售比为1:480。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300—1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
因此，投资买房之前，一定要计算清楚倒手和出租的投资回报率，不可盲目跟风买投资房。
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