“立体链条”化解居民物业纠纷 业主与物业纠纷立案前，管理部门、司法所等先调解

如今，业主与物业间的摩擦逐年增多，很多不惜闹上法庭，伤害了双方感情。开发区法院丁卯法庭根据实际情况，创造了一套新模式，在立案前设立三层调解矛盾方法，把大部分纠纷化解在源头。
“物业联管”重感受
开发区法院丁卯法庭庭长吴茜介绍，去年上半年，他们提出关于成立丁卯“物业联管”巡防维权工作站的工作意见，希望实现“警、社、物、民”联动共管的治安巡防维权机制，得到丁卯街道和相关部门的大力支持。
吴茜说，这是一种立体化链条式物业矛盾纠纷处理新模式，在法院立案前共有三层。当产生物业方面的矛盾后，第一层在物业管理（街道物业管理站和各小区物业公司），“每家物业公司有专人负责对接城管、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，物业的人可联系相关部门，帮居民解决问题。”
吴茜举了一个例子，曾经有家小区一楼的饭店油烟噪音扰民，居民认为物业不作为，不愿缴物业费，于是物业工作人员联系了工商和卫生部门，在两家部门的配合下，扰民问题解决，居民主动缴纳物业费。
如果第一层不能解决，接下来就由人民调解员或司法协理员上场。
69岁的周秀琴曾是一名法律工作者，退休后她发挥余热，在丁卯司法所担任人民调解员。去年，江南世家物业欲将40多位拖欠物业费的业主告上法庭，“他们每个人理由都不一样，有些与邻居有纠纷、有些不满小区违建，有些说经济条件差，我一个下午电话调解了六七家。”周秀琴说。
三层调解过滤矛盾
吴茜介绍，如果前两层没有解决，就用第三层的地方法庭诉前调解。吴茜告诉记者，丁卯某小区一对夫妇拖欠2016年和2017年两年的物业费，物业公司催缴无果，便想将对方告到法院，在诉前调解中调解员了解到，这对夫妇中的先生陈云（化名）已是重症晚期，夫妻俩生活困难。调解员与社区及物业沟通，今年春节期间，社区和物业的工作人员带着慰问品前往这对夫妇家中探望，陈云夫妇很是感动。物业主动提出免除两年物业费6000余元，陈云夫妇当即表示感谢，并称之前他们做得不好，会从2018年开始缴物业费，今后绝不拖欠。
吴茜说，经过三层过滤仍未能解决的，才由法庭依法审理，2017年，丁卯法庭受理该类案件216件，调撤率高达82%，“真正对簿公堂的只有三十几件”。吴茜告诉记者，群众并不想打官司，站上法庭伤害了情感，“物业联管”充分考虑当事人的感受，将矛盾调解前置。
开堂授课讲物业合同
丁卯街道有五个社区，丁卯法庭的三位法官对接一到两个社区，法官们一到两个月以社区为单位开堂授课，“学生”们有人民调解员、司法协理员、物业工作人员、小区业主等。吴茜说，他们在实践中发现很多居民因物业服务不到位拒缴物业费，长此陷入恶性循环。
“物业服务是合同的履行，物业一部分服务不到位，业主就不缴全部费用是不对的，业主找到证据证明哪一部分服务不到位，可以减免这一部分物业费，但物业公司服务到位的部分，业主必须缴纳。”在法官刘沫的讲课中，这一内容受到业主和物业的欢迎，“合同能够保护双方的权益，希望大家增加契约意识，不要有一点矛盾就否定物业的付出，双方都要遵守合同。” （鞠恩春 张驰川）

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