“格子铺”纠纷受关注！常见风险有哪些？亟待多方共管共治
近年来，电商经济的兴起大大分流了传统商业客流，造成“格子铺”项目经营愈加困难，广州各区“格子铺”因买卖、经营等问题引发众多群体性诉讼。
虚假宣传、违规销售、场地消防不过关等商业乱象严重影响社会安定和谐及经济有序发展。
近日，广州中院房产庭召开2018年广州房地产纠纷调处热点问题研讨会，邀请广铁中院、广州市国土规划委、住建委、公安消防局、仲裁委、律协等各单位人员参与研讨，“格子铺”纠纷与治理问题成热议话题。
什么是“格子铺”？
“格子铺”亦称“产权式商铺”，是指开发商或第三方大业主将大型商场分割成若干小面积单元出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。
这类商铺源于商品房售后返租，是商品房售后返租模式的变相发展。售后返租是发展商进行促销的一种方式，发展商常会作出低门槛、高回报的承诺，让众多买受人认为有利可图而投资购买。
在“格子铺”民事纠纷审判中，虚假宣传、消防验收和交铺条件认定产权确认三类问题最为突出。
❖虚假宣传问题
实践中，“格子铺”问题非常复杂。出卖人往往以承诺高回报、引入大型经营公司等做旺场地等内容进行宣传，易被工商部门认定为虚假宣传。小业主以“虚假宣传”为由要求解除合同，此类合同可否解除，与出卖人是否存在主观恶意相关。
❖消防验收和交铺条件认定
“格子铺”大部分实用面积多不超过10平方米，位于大型商场内，涉及公共与自有两部分的消防报验义务。其中，公共部分的消防设施（公共烟道、喷淋系统、防火设备配备等）必须由出卖人或委托统一管理的大业主统筹落实。小业主在符合公共安全规定的前提下，实行“一案一报”，使用己方场地。
由于场地产权分散，消防安全落实难度大，很容易造成消防隐患。
因此，出卖人将“格子铺”交付使用须具备消防使用条件。但现实中出卖人比较精明，通常会在买卖合同中约定只要办到房产证就视为交铺。实践中多发已取得房产证，但不符合消防验收条件，商铺不能使用的情形。
❖产权确认与行使问题
为了更好地经营场地，返租人一般会将间隔拆掉打通统一经营，到期由开发商恢复——这种恢复原状是否属于重建行为，能否恢复到原状，是否要重新办理消防验收手续等问题在实践中较为常见。
同时，需要特别注意委托经营期满后产权分散带来的空置风险，即分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾而产生的风险。
有参会代表提出，“格子铺”是房地产证券化理念的产物，产权行使应与之相适应，但立法上没有相应的依据。相关法律问题及立法呼应值得深入研究。
一图读懂关于“格子铺”的风险提示，强烈建议收藏！
小业主提起行政诉讼，请求撤销“格子铺”产权证较为常见
小业主提起行政诉讼请求撤销“格子铺”产权证较为常见，包括分割登记行为和转移登记行为。分割登记行为中，以场地是否被分割成“格子铺”登记为时点对利害关系进行区分。转移登记行为，主张消防验收不合格等理由的情形较少，多因相邻产权方占用己方面积，为止损或者赔偿其他损失，小业主要求撤销自己的产权证明。
“格子铺”所有权与经营权分离，小业主维权难度大，建议多部门联合执法
“格子铺”存在所有权与经营权相分离的特点，实用面积较小，很多情况下小业主无法独立使用，转而委托开发商统一管理。开发商利用优势地位签订保护己方利益的合同，使得小业主维权难度大。格子铺的监督管理需要消防、住建、公安、工商、法院等多个部门的密切互动与配合，销售监管难度较大，有必要强化联合执法力度，从日常营业、营销宣传、资金监督多方面监督管理。
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什么是“格子铺”？
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小业主提起行政诉讼请求撤销“格子铺”产权证较为常见，包括分割登记行为和转移登记行为。分割登记行为中，以场地是否被分割成“格子铺”登记为时点对利害关系进行区分。转移登记行为，主张消防验收不合格等理由的情形较少，多因相邻产权方占用己方面积，为止损或者赔偿其他损失，小业主要求撤销自己的产权证明。
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