助力“房住不炒” 住房租赁资产证券化提速
日前，证监会、住建部联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（reits）。业内人士认为，在当前租售并举的政策背景下，类reits向真reits的转变很可能在以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的证券化产品中首先取得突破。据悉，目前多项支持措施已在酝酿当中。
中国证监会、住建部近日联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。
在专家看来，购租并举的市场是建立在租售同权、资产证券化等基础之上，住房租赁资产证券化将助力租购并举制度的建立，促进租赁市场健康发展，构建房地产市场健康发展的长效机制。
资产证券化助力租购并举
住房租赁资产证券化是指把能够产生大规模稳定现金流的租赁资产，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。
中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示，《通知》明确了资产证券化的基本条件，即物业产权清晰和运营稳定，并对存量资产的盘活、房企再投资提供了完善的金融支持政策。
《通知》提出，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。
“这对集体土地、商改住等敏感领域的发展明确了方向。”刘澄说。
统计数据显示，目前我国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元，租赁逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。2017年中央经济工作会议提出，加快建立租购并举的住房制度要求，发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
《通知》指出，住房租赁资产证券化将有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；对企业来看，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；对于投资者来讲，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
易居研究院研究总监严跃进指出，租赁市场有三个基石，即租售同权、资产证券化、信用租房。对于住房租赁进行证券化是大趋势，也是市场所需。住房租赁资产证券化将助力租购并举制度的建立，促进租赁市场健康发展，深化住房制度改革。
试点发行reits解决流动性困境
《通知》提到，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（reits）。
刘澄告诉笔者，预期可产生收益的资产是发行证券化产品的基础，标的资产一般包括债权资产、收益权资产、不动产等几大类，如金融机构信贷资产、高速公路、住宅和商业地产。住房租赁reits属于权益类资产证券化产品，标的资产是不动产，具有资金成本低、回报稳定、财务风险较小等多个方面的优势。
我国住房租赁资产证券化目前有多种试点类型，2017年已经获批的私募抵押型及“类reits”、商业房地产抵押贷款支持证券（cmbs）、资产支持票据（abn）等已达500亿元。2017年，国内首单央企租赁住房reits——保利租赁住房reits已经上交所审议通过，项目对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓，填补了租赁市场的短板。
研究数据显示，中国reits市场空间预计可达4万亿元，其中以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的标准化公募reits适合在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。
中金公司研究认为，reits的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，reits能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。
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