“工业综合体”的锡北实践
最近，联东U谷产业园区第一期的最后一批厂房建设如火如荼，昨天园方透露信息表示，上月厂房已经“开盘”。与此同时，一直“飘在空中”的二期建设，也有了落地的迹象，联东集团和锡北镇已经就此开始商榷。
联东U谷落户锡北的这个园区，是联东集团首个也是迄今为止唯一一个在国内乡镇设立的“工业综合体”，经历五年多不温不火的发展，重又开启了快进键。招商总监平洲告诉记者，契机来自各方对土地产出效益的日益重视。
对于锡北镇而言，“以亩均效益论英雄”的时代来临，是一个不可错过的“风口”。
用市场的手，实现土地的整体开发运营
“联东U谷锡山国际企业港”的项目，是在当时锡北镇党政一把手积极推动之下而成的。
2013年，现任锡北镇党委副书记的陆敏方第一次到北京市通州区考察联东园区时，就被其集约用地的种种优势所“震撼”。当时的锡北镇，企业多但偏弱，且土地资源已经碰触到“天花板”，零碎的供地已经被“喊停”。联东的出现，挑起了镇里的兴奋点。
用市场的手实现土地的整体开发运营，是乡镇探索工业园的发展模式，同时也是对政府职能转变的一种尝试。园区的厂房建设、项目招商、企业管理、效益考核、人才招引等都由联东U谷负责，锡北镇仅对产业导向、环保、安全等进行总体把关，提供政府服务。就这样，70天内完成从签约到开工的全流程，联东U谷项目当年就落在锡北的土地上。
2014年底，联东U谷首批厂房初步建成，引进12个项目，厂房容积率达1.4，远远高于单个企业供地。平洲介绍说，联东U谷最大的特点在于，企业可以像居民购房一般贷款或分期缴费购买厂房、租用厂房，购房费用甚至不到同类园区的一半。对于规模不大的企业来讲，他们不需要在“拿地”上花费太多精力，有限的资金完全可以投在购买设备这个“刀刃”上。
以极少的成本就投入运营、滚雪球似的发展壮大，吉姆西就是一家受益者。刚开始的时候企业买了1600平方米，三年后的现在已经达到6000平方米；起步时20名员工、1000多万元规模，如今营收过亿、年税收超450万元，在集成电路BNP 智能设备再制造市场中占据了80%的份额。副总经理莫科伟说，“联东模式”对于小型的成长型企业来讲，非常有针对性。
新模式形成“多米诺”效应。按照原先的规定，工业用地不可以分割产权证。而按联东的运行思路是：一栋厂房里，可以根据需要分租或售给几家企业。无锡在推进“三解三促”时把这作为一个课题去研究，最终解放思想，大胆地进行了政策创新。
市经信委相关人士关注到一个现象：若论区位，锡北镇并不占优势，但五星级酒店、知名楼盘都看中这里，他认为和联东U谷不无关系。
虽遭遇曲折，但“集约开发”的信念未变
只是，像吉姆西这样的成功案例，并没形成规模效应。知情者回忆，产业园不久就进入“高开低走”的发展，在随后的两年里，项目增长量没能达到预期，原计划在5年内完成的1200亩土地开发也停滞了。目前，园区交房的项目达34个，其中25家投产；去年园区产值2.8亿元左右，税收900万元左右，估算下来亩均税收超过锡北镇的“基础线”30万元。
“周边还是以传统行业的生产型企业为主，并不适合多层厂房。”平洲分析，周边还是传统行业的中小企业为多，企业质量偏弱，这与园区希望引进的尖端、前沿企业的预期相差较远。他坦言，与联东集团在国内大城市设立的园区相比，锡北的招商进度、园区开发进度明显偏慢。一度，他们把目光瞄准了本市其他板块的企业，但没有足够的动力，企业跨区“迁移”的意愿并不强烈。
“传统企业主对‘买地建厂’有‘执念’。”陆敏方对此也感到“头疼”。事实上，当时总体政策要求不高，镇里亩均税收20万元的标准并不难以达到，企业并没有集约利用土地的迫切需求。
也有供需错位上的问题。联东U谷开始建设时，依照其他地区的模式，建了不少三层、四层的厂房，也没有配备起重机等，而锡北周边的企业多属于传统加工制造产业，更需要单层厂房，重型设备难以上楼，也就无法租用高层厂房。因此联东第一批次的招商很不理想。到第二批次的时候，联东厂房做出了改变，多建设单层、大平层的厂房，也配备了行车架等起重设备，外加招商工作逐步推进，前两批次的厂房陆续租售出去。
产业园区是一条少有人走的路，踏入“窄门”、即便慢也仍然没放弃，其实是源于对“集约开发”的坚信。联东集团相关人士表示：对于每个项目，园区都很用心；锡北镇也为其留出成长空间，“产能释放需要空间和时间，企业的理念在逐年改变。”陆敏方表示。
以“亩均效益论英雄”的导向下，联东U谷再起航
近日，平洲在微信朋友圈里转发了一则消息：无锡新增工业用地将由“买”转“租”。他告诉记者，无锡刚出台的这项政策，正符合联东U谷的特色，“这是工业土地供应的必然趋势。”
早在去年，“以亩均效益论英雄”的风向标在无锡就已树立，这让联东和镇里都为之一振。园区人士透露说，如果要求低一点的话，一期最后开发的这批厂房不愁销路，但他们不愿意放低标准。
二期建设已提上议事日程。在新的招商计划中，产业园将严格依照每平方米税收超500元的土地集约利用“门槛”，围绕集成电路、智能电子、高端装备制造三大产业方向，为锡北引入更多龙头企业。而且，标准可能还将提高。
在招商上，联东全国布点的大视野依然是产业园能倚靠的优势。联东集团进驻了国内20多座城市，这意味着锡北镇拥有了20多支招商队伍。平洲说，前不久漳州同事刚刚向他推荐了一个锂电池金属材料前道分割的项目，感觉比较适合无锡。
营造良好的产业生态环境，是要一以贯之并做得更好的一门必修课。从苏州搬迁至无锡的睿威尔科技负责人向记者细数了在联东U谷的种种福利：不仅企业“拎包入住”、各项审批“加速度”、享受公寓食堂等配套设施……园区还会很贴心地组织企业家沙龙、召开园区运动会，让“邻居”们互相熟悉、友好相处；还会根据企业要求，专项订制招聘会。
产业园开发招商运营需要时间和过程，园区方也在根据实际情况作调整，比如今年实行的三审制度：按照项目招商要求，对客户进行项目内审核，看是否符合项目税收要求；送到当地政府审核，看是否符合当地政府招商要求；最后送到集团市场部审核，看是否符合项目定位。
土地资源越来越少，对项目绩效考核日益重视，平洲相信：这是“联东模式”的新机遇，“一心做产业，相信坚持一定能做好。”
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