党报调查：新版《条例》要解决物业上"那些事儿"
业主是“东家”，物业公司是“管家”，双方是相互依托的利益共同体。在现实中，“管家”和“东家”却往往是一对冤家，经常发生纠纷，甚至爆发冲突，很难和谐共处。然而，由于相关部门缺乏法律依据，很多纠纷只能不了了之。
物业管理如何走上法治化轨道，交织着无数民生关切。我省新修订的《河南省物业管理条例》（简称《条例》）将于2018年1月1日起开始施行。与2001年5月起施行的老版《条例》相比，新版《条例》有哪些变化？如何维护业主的合法权益，促进小区健康、和谐、稳定发展？连日来，记者对此进行了采访。
存在现象
物业纠纷日渐增多
“希望省里新修订的《河南省物业管理条例》能够解决日渐增多的物业纠纷。”12月26日，刚刚搬入新家的市民郝明凯对我省新修订的《河南省物业管理条例》给予了很大希望。
之所以说出这番话，郝明凯有着自身的感受。搬入新家，本来应该是高高兴兴的，但是郝明凯却一直很心烦：“小区的物业费每月1.7元/平方米，费用太高了。而且有事情找物业公司，物业公司都是推三阻四，什么事情都不给解决。你说我缴这么高的物业费有什么用？”
随着城市化推进，住宅物业越来越多，业主维护自身合法权益的意识不断增强，业主与物业服务企业在管理服务和收费标准上的纠纷也呈逐年攀升趋势。2013年11月，我市金康苑小区27号楼居民向市长专线反映，该楼二单元门前堆放了一堆生活垃圾，一直无人清理，臭气熏天，严重影响了居民生活。而该小区物业公司称，该单元大多数住户一直未缴物业费，工作人员多次去催都无果。无奈之下，他们只能对该单元暂停物业服务，并张贴了通知。
无独有偶，2015年6月，我市住建部门接到碧水蓝城小区业主的投诉，反映该小区物业管理不善、服务质量差等诸多问题，并对物业服务企业的合法资质提出质疑。后经住建部门查实，该项目开发建设单位与物业公司签订的物业服务合同属违规行为。该物业服务企业在未到省、市备案的情况下就进驻该小区开展物业服务，收取物业费并签订物业服务合同，违反了《河南省物业管理企业资质管理实施细则》第十七条之规定。此外，该物业服务企业在接管该项目时为三级资质，2015年2月才取得二级物业资质，而碧水蓝城小区建筑面积为68.8多万平方米。根据国家《物业服务企业资质管理办法》第八条之规定，三级企业可以承接20万平方米以下的住宅项目，二级企业可以承接30万平方米以下的住宅项目，一级企业可以承接各种物业管理项目。所以，该物业公司不具备管理该小区的资质，属于超资质管理。后来，开发建设单位和物业服务企业按照国家相关法规进行了整改，该小区也由一家具有国家一级物业资质的企业提供物业管理服务。
但是，得到顺利解决的物业纠纷还是少数。记者仔细梳理近年市长专线收到的市民关于物业纠纷的投诉发现，投诉日渐增多，由于相关部门缺乏法律依据，很多纠纷只能不了了之。采访中，记者了解到，多数物业纠纷可以看到相同的套路：物业公司自称收不抵支导致服务质量下降—业主拒缴物业费—物业公司将业主告上法庭—业主败诉但拒绝执行判决—物业公司各种手段骚扰业主—业主以各种手段还击—物业纠纷闹得沸沸扬扬……
物业纠纷近年来呈数量增多、矛盾多样化的趋势。由于物业服务合同涉及多数人，而不少物业公司没与业主良性互动，或是互动不充分，部分业主把火憋在心里，以致合同履行得越来越差，矛盾纠纷越来越多。对于广大业主的指责，物业公司普遍表示“很委屈”。在我市一家物业管理企业工作的肖女士告诉记者：“无论我们怎样向业主解释，但是业主就是觉得物业费太高，这也与目前没有职能部门出台指导价有关。一个物业公司的支出主要在于人员费用、公共设备更换折损、耗材费用、公共照明、绿化、水等杂项费用。由于物业是劳动密集型企业，成本中人工成本占总成本的六七成左右，再加上不断攀升的人均最低工资，现在物业企业如果不自己想办法赚钱，基本上都是亏钱的。”
但是，很多业主对于物业的“委屈”表示不以为然。“一个巴掌拍不响，物业纠纷的产生，就是因为一些物业管理公司确有服务不到位的现象。”12月27日，市民陈学文气愤地说，他居住的小区只是由几个年龄较大的保安看门，一旦有紧急情况根本起不到作用；而且保洁人员也是以老年人居多，小区卫生状况不尽如人意。在我市各个小区采访时，记者发现，为降低人工费用，除了个别高档小区外，许多小区物业聘用的员工多数年龄较大，为离退休人员。为了节约开支，保安保洁管理层人员工资水准不高，其素质参差不齐，影响服务质量。
关注变化
新版《条例》将解决这些热点问题
着力解决物业上“那些事儿”的新版《条例》将于2018年1月1日起正式施行。那么，与2001年5月起施行的老版《条例》相比，新版《条例》有哪些变化？
市住建局物业科科长马占义说，与老版《条例》相比，新版《条例》新增内容超过60%，从原来的52条增至95条，字数从原来的8000字左右增加到18000字左右。新版《条例》共九章95条，针对我省在物业管理方面存在的热点、难点进行制度设计，回应社会关切，凝聚社会共识。“该保护谁保护谁，该约束谁约束谁”，本着均衡互惠的原则，规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和物业管理各方的合法权益。
物业费如何收?
——遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则
物业费一直是广大市民比较关心的问题，新版《条例》规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会如何成立？
——业主超过300户可成立业主代表大会
业主的合法权益怎么得到保护？业主的合理化建议怎么能引起物业公司的重视？这就需要在每个小区成立业主委员会。业主委员会怎么成立，新版《条例》规定，业主户数超过300户可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。规定对业主委员会成员可以给予适当补贴，通过这些规定，切实加强基层政府对物业管理的指导和监督，促进业主大会、业主委员会有效运转，维护广大业主的合法利益，确保小区和谐稳定。
小区乱搭乱建咋处理？
——18种不文明行为被禁止
长期以来，小区内的一些不文明行为影响了业主的日常生活、环境卫生和公共安全。对此，新版《条例》第五十六条规定了比较常见的18种需要禁止的不文明行为，包括侵占、损坏共用部位、共用设施设备；违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动等。
小区养犬怎么办？
——携犬出户应当束犬链牵引
目前，小区内养犬问题较多，犬只扰民、伤人事件时有发生。为此，新版《条例》明确规定：禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起1年内向社会公布。业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。
新版《条例》对于违反行为也设置了相应的罚则，犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。
车位该不该出售？
——处置方式向物业买受人明示
车位、车库是物业纠纷和矛盾比较集中的问题。新版《条例》第六十条规定，城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。建设单位应当将物业管理区域车位、车库配置比例在显著位置公示，按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。第六十一条规定，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
小区公共收益归谁所有?
——所得收益归全体业主所有
小区公共收益归谁所有，广大业主非常关注。新版《条例》第六十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。第六十二条规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。
物业服务如何监管？
——建立“黑名单” 实施联合惩戒
遇到物业服务不到位，侵犯业主权益怎么办？新版《条例》规定，县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。
省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。
各界声音
新版《条例》让我们充满期待
物业问题是民生问题，物业管理连着千家万户的利益，社会各界广泛关注。对于即将实施的新版《条例》，社会各界有什么样的看法？记者采访中发现，对于新版《条例》，社会各界都有很大的期待，希望新版《条例》的实施能实现小区的健康、和谐、有序发展，为业主的幸福生活提供良好条件。
如果把城市看成一个有机体，社区就是这个有机体中的“小细胞”，社区治理好了，整个城市自然就好了。而对于社区而言，小区是社区的“小细胞”，每个小区管理好了，社区才能治理好。而最让社区头疼的问题就是无物业小区的管理问题。如果小区没有物业有效管理，会给社区的管理工作增加很多困难。已在社区工作17年的西门社区党支部书记、社区主任董亚莉对此深有体会。该辖区内的花溪小区建成 10 多年来，一直没有物业管理。多年来，西门社区曾多次组织花溪小区居民成立业主委员会，但因小区租住户较多和物业费收缴难等问题，小区的业主委员会一直没有成立。没有物业管理、没有成立业主委员会，导致小区长期无人管理，私搭乱建成风，垃圾遍地，环境脏、乱、差，小区居民反映强烈。无奈之下，只能由办事处组织花溪小区分包单位、西门社区工作人员、志愿者等多次到花溪小区开展卫生大清扫和杂物清理工作。对于社区而言，上面千条线下面一根针，社区负责的工作千头万绪，根本没有精力和时间去负责具体某个小区的管理，这个时候只能靠物业和业主委员会管理小区。从这方面而言，物业和业主委员会是帮助社区管理小区的重要助手，社区离不开他们。新版《条例》的实施，有利于更好地规范物业和业主委员会的行为，有助于给小区居民提供更好、更优质的服务，为居民营造更好的居住、生活环境。
小区居民是物业服务的对象，物业服务好不好，他们最有发言权。家住东京大道东段一小区的居民张廷伟对新版《条例》非常关注。他最感兴趣的内容就是关于业主投诉物业违法怎么处理的问题。他告诉记者，缴纳的物业费和享受的服务不对等的问题，业主经常会遇到。“我们经常会遇到这样的情况，收物业费的时候能见到物业工作人员，业主遇到问题需要物业帮助的时候却找不到人，还有物业公司乱收费、侵犯业主的合法权益问题，这让业主很气愤，但除了去物业闹、拒缴物业费外对物业公司也毫无办法，而不缴物业费物业公司就不提供服务，久而久之就陷入恶性循环，让业主和物业公司的矛盾越来越大。”张廷伟说，以前遇到问题都不知道向谁投诉、怎么投诉、投诉后怎么处理，新版《条例》对这个问题有了明确规定。《条例》明确要求建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以投诉举报。接到举报以后，有关单位必须调查核实跟踪处理。同时，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。在张廷伟看来，这些规定更有利于规范物业公司的行为，维护业主的合法权益。
在我市一家物业管理公司负责人看来，新版《条例》具有很强的针对性和可操作性，是一部保障物业管理规范、良性发展的重要法规，不仅有利于增强物业服务活动主体权责意识，提升整体物业服务水平和质量，而且也为物业服务行业规范自身行为、净化行业环境、提升服务水平提供了制度规范。该负责人告诉记者，当前物业管理市场开放加大，物业服务行业的准入门槛降低，随着房地产开发如火如荼，大量物业入市，一些服务能力差、服务水平低甚至无资质的物业企业也进入物业服务行业，导致物业管理市场良莠不齐，伴随而来的是物业管理不规范、从业人员素质低、服务意识淡薄等，影响了物业服务行业的整体形象。新版《条例》有助于规范物业服务市场秩序、强化引导和监管，促进物业管理向着健康、稳定、高效和可持续方向发展。
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