购房时“绕不开”的一个重要参数：容积率，影响居住舒适度

记者丁昊
“容积率”到底是什么？容积率高低对居住环境有何影响？容积率是怎么计算出来呢？对于普通购房者来说，容积率似乎是个很陌生的词语。
很多购房者认为，相比于户型、地段、配套等因素，容积率不重要。然而，容积率的高低，对于小区环境的影响是非常大的，看房买房时，您有必要了解清楚小区的容积率是多少。
要买房先搞懂容积率
“容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率关系到居住的舒适度。“专业人士介绍，容积率较低，绿地率较高，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。通常一个居住小区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅容积率不超过3，绿地率不低于30％。但是受土地成本的限制，尤其在大城市，并不是所有项目都能做得到。
通俗解释，容积率就是小区里户数、人数和小区面积的关系，户数、人数越少，小区面积越大，容积率就越低，居民的舒适度越高。而容积率越高，说明地块中的建筑面积越大，也就是说，开发商可以出售或出租的面积就越多。对于住户而言，容积率大，就意味着人口密度过大，资源紧缺。不仅会造成供水供电和交通的压力，还增加了消防、治安、卫生等方面的隐患。因此，政府在转让土地时，就已经限定好了该地块的容积率，开发商只能在这个限度之内设计建设。
容积率对居住的影响
“高密度的居住人口，对小区内的健身场所、儿童活动区域、消防通道、电梯形成比较大的压力。出入人口较多，外来人员混入其中的管理难度，也会相应增加。”西区一家房产中介公司的工作人员介绍， “现在新建的小区，很多是高层，比起6层以内的一些老式小区，容积率有可能会高一点，但是新小区的物业、电梯、户型等方面更有优势，买房要做多方面的对比。”
一般来说，容积率过高的住宅项目，意味着小区内房子多，小区内居住的人口密度大，私密性差。小区内绿地比例相应会减少，小区内道路狭窄，同时也会造成楼间距过小，房屋的采光通风受影响。
与之相对的，容积率低，说明在小区面积相同的情况下，建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，购房者居住的舒适度会提高。
容积率小的房子，价格也比较贵。这也是为什么在同一个小区，多层、小高层的价格比超高层的价格更贵的原因。一般情况下，如果小区的容积率低于1，则该房屋属于非普通住宅，在一些城市购买这类房屋，首付比例会比一般的普通住宅要高，同时，不可以使用公积金贷款。
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买房时如何关注容积率
1、关注区域的容积率
购房者在买房时，不仅要关注本小区的综合容积率，还应该关注本幢楼的容积率。
2、买房送面积影响容积率
买房时，所赠送的面积越大、赠送的空间越多，实际容积率也就越高，开发商其实是变相提高了容积率，住户的居住舒适度降低了。
3、将容积率写到合同中，做到有据可查。
在签订购房合同时，一定要看清楚是否把容积率写进了合同。
各类建筑对应的
容积率参考数值
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。容积率0.4－0.7，是比较理想的双拼、联排别墅，如果组合了3－4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
2、6层以下的多层住宅，容积率0.8－1.2，环境绝对可以堪称一流。但是这个数值仅限于该项目是单纯的多层小区，如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
3、容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目的容积率数值。
4、容积率1.8－2.5，是正常的12－18层的小高层项目。
5、容积率2.5－3.0，小高层+18层以内的二类高层项目。对于19层以上的项目，容积率基本在2.4－4.5之间，容积率3.0－6.0，高层项目(楼高100米以内)。
6、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

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